私がやっている収益物件の探し方をまとめます。
当初から今現在まで、私のターゲットは築古の木造一棟アパートもしくは同戸建て(:出来れば一棟アパート)なので、これに関して書きます。
良い場所で出来るだけ安く買えればそれに越したことはありません。
良い場所とは、
① 空きが出ても数ヶ月以内に埋まる ② 再建築可 ③ 土砂災害警戒区域など自然災害による警戒区域から外れていること、また今後そのような区域として指定される可能性が低いこと
安い物件とは。
① 価格が土地値に近い ② 取り敢えずの大きな修復が暫く不要で且つ、利回り１０％以上
以上を基準に探している。
具体的なチェックの仕方としては、
①まず購入検討する地域を決める ②利回りでフィルターを掛ける ③登録日順でソートする
楽待サイトでは、デフォルト検索では対象とする都道府県、物件の種類、上限価格、利回りを選択することから始める。検索結果はデフォルトでは新着順に20件ずつで表示されるので、最大件数(60件)表示に選択し直す。
利回りの高い順にソートし直すと、30%、40%という恐ろしく高利回りな物件が出てきたりするので、なんでそんなに高いのかを調べてみよう。もし本当にお買い得物件なら調べているうちに売れてしまうはずである。登録日が昨日以前であれば、初心者が手を出してはいけない何らかの理由があるはず。また仮に出たばかりの表示(New)があったとしても注意が必要です。昔から売りに出されている物件も掲載し直すとその日からの掲載扱いになり、new表示になります。これは日頃からチェックしていないとどちらかは判断できません。何れにせよ毎日眺めて経験を積んでいけば、本当の新規物件をすぐに見極められるようになります。その域に達するまでは修行期間として、実際の購入に動くのは控えた方がいいと思います。
中には高利回りなのに売れ残っている理由が、掲載情報だけでは分からないものもあります。それは不利な情報を載せていない可能性が高いです。最低でも、再建築不可や災害警戒区域指定があれば載せてもらいたいのですが、結構載せてないのがあります。
不明の場合は、仲介業者に積極的に問い合わせましょう
どんどん色々な業者に問い合わせをして、業者の見定めをしましょう。あえて興味のない物件に関して質問をしたり、自分で調べればすぐにわかるような質問はするべきではありませんが、少しでも興味が持てる物件で疑問点があれば、積極的に問い合わせましょう。
物件チェックポイント
- 再建築不可では無いか
- 土砂災害警戒区域などでないか
- 現在の路線価もしくは地価と将来的な見通し
- レントロール：数年分の空き部屋ののべ期間
- 修復歴：雨漏り歴がある物件は避けるべき
- 現入居者情報：家賃滞納歴、職業（学生であれば数年内に出る可能性大）、ペットを飼っていないか、年齢は？（なるべく７０歳以上の一人暮らしなどは避けたい）
これらの情報を吟味した上で、さらに興味があるようなら、仲介業者に詳細資料を請求して、物件の下見に行くかを検討しよう。
私の場合、このようにして最初に下見まで検討したのが、大阪のある築古物件だった。